8 (495) 646-87-59 Заказать обратный звонок

Договор участия в долевом строительстве: на что обратить внимание застройщику, если строительство объекта задерживается

Суть спора
Участник долевого строительства задерживал платежи по договорам, а застройщик задержал строительство. Имеет ли право дольщик расторгнуть договоры и вернуть деньги?
Для кого подходит разбор
Обзор подготовлен для застройщиков по договору участия в долевом строительстве, но будет полезен и участникам долевого строительства
Мнение Верховного суда
Определение ВС РФ от 05.08.2021 по делу № А40-191535/2017

Правительство Москвы и Центр развития предпринимательства в 2006 году заключили инвестиционный контракт на строительство делового комплекса.

Для строительства объекта Центр развития предпринимательства — застройщик — заключил в 2010 и 2011 годах договоры долевого участия в строительстве с тремя обществами — участниками долевого строительства. По условиям договоров застройщик должен был:

  • построить деловой комплекс;

  • получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

  • передать участникам долевого строительства нежилые помещения и машино-места.

Участники долевого строительства должны были:

  • внести задаток;

  • оставшуюся по договору сумму погашать в соответствии с установленным графиком платежей.

Участники долевого строительства задаток заплатили. Но в последующем систематически нарушали договорные обязательства по оплате. За период с 2014 по 2018 год имела место многократная переуступка прав требования на стороне участников долевого строительства.

К чему привела сложная формулировка сроков в договорах

Плановый срок окончания строительства объекта по договорам долевого участия — четвертый квартал 2012 года. В указанный период объект построен не был. Тогда распоряжением от 29 августа 2013 Правительство Москвы установило новый срок завершения строительства — 1 октября 2015.

Согласно условиям договоров, застройщик был обязан передать дольщику объект строительства не позднее 60 дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом срок для ввода объекта в эксплуатацию договором не был определен.

Стороны предусмотрели, что, если застройщик просрочит передачу объекта, участник долевого строительства будет вправе расторгнуть договоры в одностороннем порядке и потребовать возврата внесенных денежных средств.

Если же дольщик будет систематически нарушать договорные обязательства по оплате — более трех раз за 12 месяцев несвоевременно внесет платеж или просрочит оплату более чем на три месяца, — то данные действия будут приравнены к отказу дольщика от исполнения обязательств по договорам. В таком случае застройщик будет вправе расторгнуть договоры в одностороннем порядке, отправив соответствующее уведомление дольщику. При этом застройщик должен будет не менее чем за 30 дней предупредить дольщика о необходимости оплаты по договорам.

Застройщик отправил в адрес дольщика сообщение с просьбой погасить задолженность 8 мая 2015. В свою очередь дольщик, ссылаясь на то, что объект долевого строительства в установленный срок — 1 октября 2015 — не возведен, отправил 29 ноября 2016 застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договоров. И потребовал вернуть деньги, уплаченные в счет цены договоров, а также проценты за пользование ими. Застройщик требование не удовлетворил.

В октябре 2017 года участник долевого строительства обратился в суд.

Долгие разбирательства в суде: неоднозначная трактовка сроков, несвоевременные платежи и спорный размер неустойки

Суд первой инстанции иск удовлетворил.

Чем суд обосновал свою позицию: застройщик срок передачи объекта нарушил, а значит, дольщик правомерно отказался в одностороннем порядке от исполнения договоров. Застройщик при этом был обязан в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договоров возвратить участнику долевого строительства деньги, а также проценты за пользование ими.

ч. 1 и ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве

Застройщик с выводами суда не согласился и обратился в апелляционный суд, который оставил без изменений решение суда первой инстанции. Тогда застройщик подал кассационную жалобу.

Суд округа обратил внимание на некорректный порядок расчета процентов за пользование чужими денежными средствами. Нижестоящие суды посчитали проценты с 2007 года, в то время как платежных поручений за этот период не было. Более того, договоры долевого участия заключены в 2010 году, поэтому соотнесение платежей 2007 года с договорами некорректно.

Не согласившись с суммой рассчитанных процентов за пользование чужими денежными средствами, кассационная инстанция отправила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении арбитражный суд отказал в иске полностью. Суд исходил из того, что дольщик несвоевременно вносил платежи по договорам, сроки оплаты по которым истекли до даты передачи объекта.

Застройщик сообщил дольщику о задолженности по оплате и предупредил о наличии оснований для одностороннего отказа от договоров. При этом сроки передачи объекта застройщик нарушил. Тогда дольщик решил договоры расторгнуть, о чем и отправил уведомление застройщику.

Однако сделал это уже после того, как получил предупреждение застройщика об имеющейся задолженности по оплате. А значит, как посчитал суд, был не вправе требовать от застройщика возврата уплаченных денежных средств по договорам. 

ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве

ст. 450 ГК

Апелляционный и окружной суды согласились с выводом суда первой инстанции, что основания для удовлетворения иска отсутствуют. 

Исходя из буквального толкования договоров, застройщик должен был передать дольщику объект долевого строительства не позднее 60 дней с момента получения разрешения на его ввод в эксплуатацию. При этом в договорах формально не определено, в какой срок застройщик должен был получить разрешение. Договорами предусмотрен плановый срок окончания строительства. Но данный срок, как посчитали суды, не является сроком исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.

На основании этого суды сделали вывод, что в договорах не были определены конкретные сроки передачи застройщиком готового объекта. А значит, дольщик был не вправе расторгнуть договоры в одностороннем порядке. Если же договоры действуют, то застройщик не обязан возвращать полученные денежные средства.

В чем ошиблись нижестоящие суды и что решил ВС

Срок, в который застройщик обязан передать объект недвижимости, — это существенное условие договора. Если застройщик понимает, что не укладывается в зафиксированный договором срок, то он должен не позднее чем за два месяца до его истечения уведомить об этом дольщика. И предложить подписать дополнительное соглашение об изменении договора.

После того как застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, он должен передать готовый объект недвижимости участнику долевого строительства. И сделать это обязан в срок, предусмотренный договором. Застройщик определяет срок передачи готового объекта строительства конкретной датой, истечением периода или событием, которое неизбежно должно наступить.

Подтверждением того, что застройщик выполнил свои обязательства по строительству, служит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Закон позволяет установить срок исполнения обязательств по передаче объекта с даты ввода комплекса в эксплуатацию.

ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве

ч. 1 и ч. 3 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве

ч. 2 и ч. 3 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве

ст. 190 ГК

ст. 55 ГрК

ст. 314 ГК

Однако, поскольку срок фиксируется событием, которое должно наступить неизбежно, момент совершения стороной определенных действий — сдачи комплекса в эксплуатацию — должен быть ограничен такого рода неизбежными обстоятельствами. 

Если срок поставлен в зависимость от действий кредитора, то такие действия кредитор должен выполнить в срок, установленный правовым актом или договором, а при их отсутствии — в разумный срок. Если кредитор не совершил действий в указанный период, то он нарушил срок.

п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении»

Согласно условиям спорных договоров, плановый срок окончания строительства комплекса — 4-й квартал 2012 года, а срок передачи готовых объектов — не позднее 60 дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Распоряжением от 29 августа 2013 Правительство Москвы установило новый срок окончания строительства — 1 октября 2015.

Таким образом, Верховный суд пришел к выводу, что застройщик должен был ввести объект в эксплуатацию в пределах срока запланированного окончания строительства, то есть до 1 октября 2015. А передать объект участнику — не позднее 60 дней с даты окончания строительства. 

п. 28 раздела «Споры, возникающие из обязательственных правоотношений» Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2020), утв. Президиумом ВС 22.07.2020

Застройщик строительство объекта до 1 октября 2015 не завершил, следовательно, срок для передачи объекта дольщику следует считать с плановой даты окончания строительства, то есть с 1 октября 2015.

Суд подтвердил, что до настоящего времени комплекс не построен, срок действия выданного в 2013 году разрешения на строительство истек, новое разрешение не получено, а строительные работы на объекте не ведутся.

Таким образом, застройщик задержал сроки передачи готового объекта более чем на 60 дней. А значит, у дольщика были все основания расторгнуть договоры в одностороннем порядке. Для этого было достаточно отправить застройщику уведомление о расторжении, что он и сделал. Вне зависимости от того, по чьей инициативе стороны расторгли договоры, застройщик был обязан вернуть уплаченные денежные средства дольщику.

ч. 1 и ч. 4 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве

ч. 2 и ч. 5 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве

Верховный суд обратил внимание, что до принятия решения по делу спорные договоры были уже расторгнуты, о чем свидетельствовали данные Единого государственного реестра недвижимости. Записи о расторжении спорных договоров были внесены в реестр на основании уведомления дольщика об их расторжении. Застройщик действия по регистрации не оспорил.

Таким образом, суды ошибочно сделали выводы о том, что в договорах стороны не зафиксировали сроки передачи объектов, что договоры действовали и у дольщика не было оснований расторгать их в одностороннем порядке.

Верховный суд отправил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. Суду предстоит определить срок передачи объекта участнику долевого строительства, наличие у участника предусмотренных законом оснований для расторжения договоров в одностороннем порядке, определить размер долга и процентов.

Советы застройщикам: устанавливая сроки, помните о связанных с ними рисках и об обязанности вернуть деньги дольщику в случае расторжения договора

1. Нарушаете сроки передачи объекта — вносите изменения в договор

Если не укладываетесь в сроки по договору, то сообщите об этом участнику долевого строительства. Не позднее чем за два месяца до истечения срока отправьте уведомление дольщику и предложите подписать дополнительное соглашение, чтобы установить новые сроки передачи объекта. Так вы не допустите срыва сроков и избежите штрафов по договору. Однако дольщик имеет право не подписывать дополнительное соглашение, а потребовать неустойку.

Если же дольщика не уведомить и не изменить сроки по договору, то он вполне обоснованно может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Тогда придется возвращать уплаченные дольщиком деньги и проценты за пользование ими за все время просрочки.

2. Помните, что, если договор будет расторгнут, придется платить

Кто бы ни инициировал расторжение договора — участник долевого строительства или застройщик, — вернуть полученные деньги застройщику все равно придется. Возможность одностороннего отказа от договора не может быть поставлена под условие своевременного внесения дольщиком платежей.

ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве

3. Устанавливая сроки передачи объекта, обратите внимание на возможные риски

В рассматриваемом споре Верховный суд напомнил, что в договоре долевого участия в строительстве должно быть зафиксировано два срока: срок строительства и срок передачи объекта строительства участнику после ввода объекта в эксплуатацию. Это два разных срока.

Сроки в договоре могут быть определены несколькими способами. Например, календарной датой или истечением периода. Также закон разрешает установить срок, привязав его к событию, которое должно неизбежно наступить.

В практике заключения ДДУ встречаются все три варианта установления сроков, а также их комбинации.

Срок можно установить с указанием на событие, но есть нюанс. Такое событие должно наступить неизбежно. Привязывать срок к моменту получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию достаточно рискованно. Потому что нельзя однозначно сказать, что это неизбежное событие.

В рассматриваемых спорных договорах срок ввода объекта в эксплуатацию установлен не был. Верховный суд определил, что так как обязательства по строительству считаются исполненными с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то и сам ввод объекта должен быть проведен в пределах установленного срока строительства. Если этого не произошло, то обязательство считается просроченным. 

Обзор судебной практики показывает, что, если событие, от которого зависело исчисление срока, не наступило на дату, предусмотренную в договоре, то начало течения срока нужно отсчитывать с указанной в договоре даты.

п. 28 раздела «Споры, возникающие из обязательственных правоотношений» Обзора судебной практики ВС № 2 (2020), утв. Президиумом ВС 22.07.2020

Плановый срок завершения строительства, как правило, отличается от фактического. За нарушение срока окончания строительства ответственность застройщика перед дольщиками законом не предусмотрена, и поэтому застройщику важно уложиться исключительно в сроки передачи готового объекта.

Команда бюро
Игорь Носков
Игорь Носков
Управляющий партнер
Алиса Берман
Алиса Берман
Юрист
Аналитика
Наверх
Ключевые контакты
Башилов Борис Игоревич
Адвокат
Старший партнер
Кандидат юридических наук
Носков Игорь Юрьевич
Адвокат
Управляющий партнер
Кандидат юридических наук
Познакомиться с командой
Обсудить сотрудничество