8 (495) 646-87-59 Заказать обратный звонок
Назад
Наше мнение
В этом блоге вы можете прочитать мнение команды Юридической фирмы “Башилов, Носков и Партнеры” обо всем, что касается судебных споров: о стратегии и тактике ведения судебных дел, приемах составления эффективных процессуальных документов, событиях, которые происходят в рамках рассмотрения дел и активно обсуждаются в публичном поле.
Игорь Носков
Управляющий партнер, адвокат, к.ю.н.

Сдача элитного дома на «Поклонной 9» затягивается: что делать дольщикам

Ситуация

В октябре 2023 года CМИ заговорили о том, что элитный дом на Кутузовском проспекте «Поклонная 9» (ANT Development), в котором должны возвести и сдать 505 апартаментов и 16 пентхаусов, рискует превратиться в долгострой.

Еще в сентябре 2023 года проект «Поклонная 9» должен был получить заключение о соответствии от Мосстройнадзора. Это является условием, необходимым для ввода дома в эксплуатацию и начала оформления прав дольщиков на квартиры. Однако регулятор выявил ряд нарушений и вместо положительного решения выдал застройщику отказ.

На официальном сайте застройщика и сейчас зафиксирован прежний срок ввода проекта в эксплуатацию — 2-й квартал 2023 года. Но дольщики обоснованно взволнованы, поэтому вынесли вопрос на обсуждение к правозащитным организациям и в СМИ.

Что это означает

Риск того, что объект не будет введен в эксплуатацию своевременно, крайне высок. Он зависит от скорости устранения нарушений, фигурирующих в отказе в согласовании Мосстройнадзора.

Опасения будущих собственников квартир укрепляет и молчание девелопера Ant Yapi — ООО «Ант Япы» (дочерняя организация Ant Development — ООО «Ант Девелопмент»), который не отреагировал на события в рамках правового поля: выявленные регулятором нарушения не прокомментировал, о том, повлияют ли они на срок завершения работ, не сказал. Последние актуальные новости строительства по объекту опубликованы давно — 31 марта 2023 года. Со слов дольщиков, представители застройщика сообщают, что к вопросу подключились влиятельные люди, которые все решат. Больше информации нет.

Между тем из СМИ стало известно, что уже постфактум юристы инвесторов выявили многочисленные нарушения в договорах долевого участия, а кроме того, изменения в проектном анализе строящегося объекта. Это означает, что с защитой прав у дольщиков могут возникнуть трудности уже в самое ближайшее время.

Что делать дольщикам ЖК «Поклонная, 9»

Количество обращений к застройщику может носить массовый характер. Поэтому инвесторам стоит задуматься о защите прав уже сейчас. Что можно сделать в этой ситуации:

1. Узнать об объективном положении дел.

  • Собрать все имеющиеся документы и заручиться их юридической экспертизой. Проверьте договор долевого участия и проектную документацию, часть которой размещена на официальном сайте проекта.
  • Направить письменный запрос застройщику для выяснения причин отказа регулятора в выдаче заключения о соответствии объекта, стадии строительства, а также о планируемых сроках ввода дома в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам.

Застройщик указан в договоре долевого участия. Вероятно, им является ООО «Ант Япы» или же привлеченная для строительства компания — ООО «Специализированный застройщик «Поклонная».

У последнего юридического лица еще в конце прошлого года возникли трудности с подрядчиком. Так, 12 декабря 2022 года в судебном порядке ООО «СЗ «Поклонная» расторгло с ООО «РАР» (подрядчиком) договор на выполнение проектных и строительно-монтажных работ, в соответствии с которым подрядчик принял на себя обязательства разработать проектную и рабочую документацию объекта, получить необходимые согласования и выполнить комплекс строительно-монтажных работ (см. дело №А40-108135/22-143-769).

  • Запросить официальный ответ Мосстройнадзора.
Обсудить сотрудничество
Оставьте заявку,
и мы свяжемся с вами.

2. Взыскать с застройщика неустойку на основании ч. 2 ст. 6 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», если он не передаст квартиру в срок, зафиксированный в договоре. Если обязательства не исполнят в течение 2 месяцев, либо дом признают возведенным с существенными нарушениями строительных норм, можно расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке с правом на возврат всех средств и выплату неустойки за период пользования ими.

ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве

Для взыскания неустойки необходимо составить и направить застройщику претензию, а при отказе удовлетворить ее добровольно — прибегнуть к судебному порядку.

3. Следить за материальным состоянием застройщика. Если обращений с требованиями о взыскании неустойки или возврате средств будет много, теоретически это способно пошатнуть финансовое состояние компании. Речь может пойти и о банкротстве. Поэтому будьте в курсе новостей, чтобы при необходимости успеть включить свои требования в общий реестр кредиторов.

Вывод

Участие в долевом строительстве требует анализа информации и постоянного контроля. Чтобы получить квартиру в собственность от застройщика, своевременно и гарантированно взыскать с него неустойку за просрочку, нужна квалифицированная юридическая помощь. Часто подобные споры заканчиваются лишь в зале суда.

Если же застройщик не сможет ввести объект в эксплуатацию, это повлечет волну обращений по расторжению договоров долевого участия с возвратом средств, и способно привести его к банкротству. Но и в таком случае деньги можно вернуть, если отреагировать быстро, пока активов должника достаточно.

Подписывайтесь на наш телеграм-канал
Подписывайтесь на телеграм-канал, если хотите получать больше полезной информации и всегда держать под рукой контакты адвоката. В нем мы делимся:
  • Советами для бизнеса
  • Приемами, которые ведут к победе в суде
  • Секретами составления эффективных процессуальных документов
  • Опытом выстраивания процессов по ведению судебных споров
  • Своим мнением и комментариями по масштабным спорам
  • Победами нашей фирмы
Подписаться
Больше о нас и нашем подходе в телеграм-канале
6 195 подписчиков
Пост 1

Когда компания вступает в судебный спор, все ее подразделения должны быть переведены в особый режим. 

Это значит, все сотрудники компании должны быть, как минимум, осведомлены о споре с контрагентом, проявлять внимательность, если возникает необходимость контакта с ним. Что произойдет, если этого не сделать?

Например, в одном споре бухгалтерия нашего доверителя «на автомате» отправила оппоненту Акт сверки на подписание. Бухгалтерия согласовала акт, директор неглядя подписал. Акт подтверждал наличие задолженности, несмотря на то, что в суде они долг отрицали.

Другой пример: крупный ритейлер добивался в суде пересмотра условий аренды помещения, ссылаясь на кризисную ситуацию в экономике и тяжелое финансовое положение, но коммерческий директор в ходе судебного спора дал интервью в журнале, где указал не небывалый рост доходов компании. Естественно интервью оказалось в материалах дела.

Важно всем грести в одном направлении, иначе есть риск не только остаться на месте, но и откатиться назад.

Пост 5
Если у процессуального противника нет четкой стратегии или сильных аргументов, он может занимать разные позиции по одному и тому же вопросу, пытаясь запутать суд. Позиция может кардинально меняться от заседания к заседанию.

В таких случаях важно самому не поддаться искушению впасть в неконструктивную полемику, погрузившись в омут оппонента. Ничем хорошим это не заканчивается.

Если оппонент начинает себя так вести, мы готовим таблицу, в которой соотносим, например, доказательства и доводы оппонента, чтобы помочь судье разобраться в том, что он реально пытается сказать.

Используя этот метод для нашего доверителя, мы добиваемся сразу двух эффектов: 

1. проявляем адекватность, оказав помощь судье; 
2. уличаем оппонента в неконструктивности, а иногда и во лжи.

После этого веры у суда словам оппонента больше нет.
Пост 2

Когда я публикую наши примеры дизайна информации в процессуальных документах, никогде не жду, что наш подход все разделят. Ествественно, могут быть альтернативные точки зрения. В дизайне вообще нет правильного ответа на вопрос. Как правило, их множество. 

Но есть один важный принцип, которого мы всегда придерживаемся и хотим, чтобы его с нами разделяли. Иначе будет сложно понять, ради чего мы так бьемся.

Звучит он так: «Автор документа работает только для его читателя». 

Ни для себя, ни для своего клиента, а только для читателя (судьи). Если мы хотим подготовить эффективный процессуальный документ, помогающий защитить интересы доверителя, то здесь альтернативного варианта нет.

Согласны?

Пост 6
Один из самых распространенных способов обосновать расходы — это представить отчет о проделанной работе с указанием количества затраченных часов. 

Но отчеты часто бывают очень объемными, и не факт, что их прочитают. Поэтому, чтобы усилить позицию при взыскании судебных расходов, мы добавили в заявление визуальную часть, где на одной странице можно посмотреть хронологию рассмотрения дела и основные показатели проделанной работы.

Получается наглядно, инструмент ощутимо усиливает заявление. Доверители рады, когда получают всю или большую часть понесенных на нашу работу расходов.

А какие вы используете приемы, чтобы увеличить взыскиваемую сумму судебных расходов?
Пост 3
В работу иногда поступают дела, в которых образ доверителя имеет негативную характеристику. Например, наличие судимости или в момент спора человек находится в месте лишения свободы.

Даже если уголовное дело никак не связано с текущим судебным делом, этот образ плохо влияет на восприятие позиции. Проверено неоднократно.

Как решить проблему?

Делать акцент не на самом доверителе, а на его статусе, и обращать внимание на то, что судебный акт по делу повлияет на всех людей, кто окажется в аналогичной ситуации.

Например:
- не "Петров А.В. совершил такую-то сделку", а "Должник совершил такую-то сделку";
- не "принятый судебный акт по делу приведет к нарушению права Иванова А.А.", а "принятый судебный приведет к нарушению права всех лиц, кто...".

При такой подаче судья начинает решать судьбу не конкретного человека, а некой общности людей, и в этом случае статус доверителя уже не играет большой роли.
Пост 7
Как правило, процесс купли-продажи ценных бумаг очень сложный, в нем участвует много посредников, и выявить тех, кто имеет к цепочке сделок прямое отношение, не всегда просто. 

Данная визуализация создана, чтобы наглядно показать суду цепочку взаимоотношений между лицами, которые непосредственно участвовали в сделках купли-продажи ценных бумаг. 

Схема стала основанием для истребования у компаний документов, подтверждающих действительность сделок с ценным бумагами. 

Пост 4
Иногда слышу мнение, что судья может оскорбиться от стремления сделать для него документ более понятным. «Мы готовим документы для серьезных и образованных людей. Не нужно из судей делать школьников» — посыл, примерно, такой.

Ответ на подобные вопросы для себя я нашёл уже давно: то, что мы делаем с документом, должно помогать судье, а не мешать.

Например, вы разобрались со сложной схемой владения банком. Потратили на это 3,5 часа, нарисовали схему, которая позволит разобраться теперь в вопросе за 5-10 минут. Это может кого-то оскорбить? Сомневаюсь.

Именно такой идеи мы придерживаемся, когда работаем над процессуальными документами. До сих пор не получили ни одной отрицательной реакции.
Эксперты ответят на ваш вопрос
Если у вас есть вопросы – вы можете задать их нашим экспертам. На самые интересные ответим публично – в блоге.
Блог
Наверх
Обсудить сотрудничество