- Ситуация: доверитель сдал в аренду здание инкубатория
- Проблема: выяснилось, что арендатор нелегально установил в здании инкубатория газовый котел
- Решение: потребовать демонтажа газового оборудования через суд
- Сделали акцент на том, что спор вытекает из договора аренды
- Доказали, что арендодатель не передавал газовый котел арендатору
- Объяснили суду, что здание отапливалось от котельной
- Проанализировали, какие именно обязанности по договору нарушил арендатор
- Результат: арбитражный суд обязал арендатора демонтировать и вывезти газовое оборудование за свой счет
Компания «АССОРТИМЕНТ-АВТО» передала обществу «ФУДРУС» в аренду здание инкубатория и право пользования земельным участком, необходимым для его эксплуатации. Стороны заключили договор аренды и в тот же день подписали акт приема-передачи. На тот момент в здании находились только инкубационное оборудование и разная мебель: письменный стол, стулья, шкаф, тумба, скамейка и др. Все это стороны перечислили в акте и подписали его.
При этом в договоре аренды они согласовали, что арендатор обязан самостоятельно подключить здание к коммунальной инфраструктуре, включая газоснабжение и водоснабжение, заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями и обеспечить эксплуатацию инженерных сетей, в том числе отопительных.
Спустя 4 года сотрудники АО «МОСОБЛГАЗ» совместно с МВД отключили в здании инкубатория газ. Узнав об этом, наш доверитель тут же прибыл на объект. Осматривая здание, он обнаружил, что в одном из помещений арендатор незаконно установил газовый котел мощностью 800 кВт. При этом у него не было ни лицензии на эксплуатацию опасного производственного объекта, ни проектной документации, ни согласия на установку оборудования от АО «МОСОБЛГАЗ».
Наш доверитель сразу же сообщил арендатору о расторжении договора аренды, так как он нарушил его условия, и потребовал за свой счет демонтировать и вывезти опасное газовое оборудование. Стороны подписали акт о возврате здания, в котором указали, что объект передают обратно с нарушениями и дефектами, а именно с незаконно установленным газовым котлом. В этом же акте арендатор сделал отметку о том, что при передаче ему здания газовый котел уже был там, и отказался его демонтировать.
Вот так выглядело установленное газовое оборудование.
После расторжения договора аренды с ООО «ФУДРУС» наш доверитель планировал найти нового арендатора. Он также хотел легально газифицировать объект с соблюдением всех необходимых процедур. Однако в здании продолжал находиться нелегальный газовый котел, что, во-первых, создавало пожарную опасность, а во-вторых, препятствовало проведению работ по газификации и сдаче инкубатория в аренду кому-то другому.
Договориться с арендатором о демонтаже в добровольном порядке доверителю не удалось, поэтому он принял решение обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением. В нем он просил обязать ООО «ФУДРУС» в течение 30 календарных дней за свой счет демонтировать и вывезти из здания газовый котел и иные сопутствующие элементы инженерной системы газоснабжения.
В ответ на исковое заявление арендатор подготовил отзыв. Он не согласился с иском и утверждал, что здание ему передали уже с газовым оборудованием, полностью готовым для использования по назначению, с подключенными коммуникациями. Нет никаких доказательств того, что это именно он установил газовый котел. Наличие отопления подразумевалось договором аренды, иначе состояние здания нельзя было бы назвать нормальным и соответствующим его использованию по назначению.
Мы не смогли не отреагировать на отзыв ответчика, который содержал откровенно ложную информацию, и подготовили письменные возражения.
Главная сложность этого дела заключалась в том, что арендатор изначально пытался изменить правовую природу спора. Это имело большое значение с точки зрения предмета доказывания.
Он настаивал на том, что требование о демонтаже — это не арендный спор, а иск собственника об устранении препятствий в пользовании имуществом. Такой иск называют негаторным. По версии арендатора, мы должны были доказать, что это именно он установил газовый котел. Мы же считали, что спор вытекает из договора аренды, — соответственно, необходимо доказать, что арендатор существенно нарушил условия договора и вернул имущество не в том состоянии, в каком его получил. В такой ситуации нужно применять статью 622 ГК РФ и отталкиваться от условий договора аренды.
Стороны оформили передачу инкубатория и земельного участка актом приема-передачи. В нем они подробно описали все имущество, которое находилось в помещении. Кроме инкубационного оборудования там была только мебель. Газовый котел или иное газоснабжающее оборудование в акте не значилось.
Арендатор заявил, что отсутствие котла в акте приема-передачи ничего не доказывает. Мы же отметили, что газовое оборудование нельзя было «не заметить» при передаче объекта: это самостоятельное движимое имущество повышенной опасности. Если бы оно было в здании на момент передачи, его наличие стороны обязательно зафиксировали бы.
Кроме того, газовый котел даже никогда не состоял на балансе нашего доверителя.
При этом в здании были все инженерные коммуникации: электрическая разводка, трубы водоснабжения и теплоснабжения. Они перешли арендатору как неотделимые улучшения, и именно поэтому в договоре была формулировка о наличии всех необходимых коммуникаций. У арендатора была возможность самостоятельно заключить необходимые договоры с ресурсоснабжающими организациями.
Отдельную доказательную линию мы выстроили по отоплению. Ответчик утверждал: раз объект — инкубаторий, значит, его должны были передать с работающей системой отопления и газовым котлом. Однако наличие потребности в отоплении не означает наличие именно системы газоснабжения и именно спорного газового котла.
Отопление в здании обеспечивала котельная, расположенная на соседнем участке, который тоже принадлежал нашему доверителю. Этот факт мы подтвердили, представив заключение специалиста. Само здание не было газифицировано, и необходимость устанавливать газовый котел у нашего доверителя также отсутствовала. На этот довод арендатор парировал: в новом объявлении на «Авито» о сдаче инкубатория в аренду доверитель указал, что «у здания есть своя котельная». Но и этому мы нашли логичное объяснение: после расторжения договора аренды наш доверитель начал все необходимые мероприятия по легальной газификации здания. Оставалось только демонтировать незаконно установленный газовый котел арендатора и поставить новое оборудование.
Возможность подвести газ к зданию была. Доверитель сообщил об этом арендатору при заключении договора, однако тот отказался этим заниматься, равно как и не захотел обеспечивать отопление через теплотрассу. Вероятно, уже в тот момент он планировал установить свое оборудование путем незаконной врезки в газовую трубу, которая проходила к участку владельца. Таким образом он хотел значительно уменьшить расходы, связанные с легальной газификацией.
В отзыве мы тщательно описали все нарушения арендатора со ссылками на пункты договора. Так, здание передавалось в аренду с учетом обязательного соблюдения арендатором действующих противопожарных норм при пользовании им, в том числе в отношении размещения в нем оборудования. Ответчик же без получения необходимых разрешений и согласования установил газовый котел, который относится к опасным производственным объектам.
Согласно условиям договора, в случае аварии, повреждения или при ином событии, нанесшем или грозящем нанести ущерб зданию, арендатор обязан немедленно известить арендодателя и своевременно принять все возможные меры по предотвращению угрозы дальнейшего разрушения или повреждения здания. Однако он не сообщил собственнику о том, что он произвел врезку в газовую трубу и подвел высокое давление по трубопроводу, предназначенному для воды. Это могло причинить зданию существенный ущерб.
Перед установкой газового котла арендатор обязан был получить письменное согласие арендодателя, однако он даже не сообщил об этом арендодателю.
Отдельно отметим, что по факту нелегальной врезки в газопровод и безучетного потребления газа местное управление МВД возбудило уголовное дело в отношении неустановленных лиц.
Наши доводы оказались убедительными. Арбитражный суд удовлетворил иск в полном объеме и обязал «ФУДРУС» в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу за свой счет демонтировать и вывезти газовый котел и иные сопутствующие элементы инженерной системы газоснабжения.
Результат был достигнут за счет правильной квалификации спора как арендного, а не вещно-правового; детальной реконструкции истории объекта; работы с актами приема-передачи и возврата; разделения вопросов «отопления здания» и «наличия газового оборудования»; а также последовательного опровержения попыток ответчика переложить спор в плоскость недоказанности конкретного момента монтажа котла.
Кейс показывает, что в арендных спорах о возврате объекта решающим становится не только формальное требование о демонтаже имущества, но и точная реконструкция того, что именно передавалось арендатору, какие обязанности он принял на себя по договору и в каком состоянии обязан был вернуть объект. Именно системная работа с документами, техническими обстоятельствами и правовой квалификацией позволила защитить интересы ООО «АССОРТИМЕНТ-АВТО» и добиться удовлетворения требований во всех трех судебных инстанциях.
После нашего выигрыша в первой инстанции арендатор пытался добиться пересмотра выводов суда, утверждая, что суд неверно распределил бремя доказывания, неправильно квалифицировал спор и не истребовал дополнительные сведения у АО «МОСОБЛГАЗ».
В апелляции мы удержали фокус на совокупности доказательств: договоре аренды, акте приема-передачи, акте инспектирования, акте возврата, отсутствии доказательств газоснабжения здания на момент передачи, документов о легальном источнике газа и подтверждений того, что спорное оборудование входило в состав переданного имущества.
Кассационная жалоба ООО «ФУДРУС» была направлена не на выявление существенных нарушений права, а на переоценку фактических обстоятельств и доказательств. Мы указали, что суд кассационной инстанции не вправе заново устанавливать факты и исследовать доказательства, если суды первой и апелляционной инстанций уже дали им оценку. Арбитражный суд Московского округа согласился с этой логикой и оставил судебные акты без изменения.
